Как продать комнату: инструкция
Речь идет о комнате в многокомнатной или коммунальной квартире
Сложность продажи комнаты по сравнению с квартирой в том, что нужно получить согласие соседей. Кроме того, найти покупателя на комнату довольно сложно. Ведь редко кто захочет жить с чужими людьми бок о бок. Поэтому продажа комнаты — одна из наиболее сложных сделок с недвижимостью. Однако продажа комнаты в коммунальной или многокомнатной квартире вполне возможна. Существует законная процедура, о которой мы и расскажем.
Когда можно продать комнату
Комнату можно продать только в приватизированной квартире. То есть вы должны быть собственником комнаты. Если квартира не приватизирована, то она считается муниципальной собственностью, продать ее нельзя.
Что делать, если в коммунальной или многокомнатной квартире одна или несколько комнат не приватизированы? Придется посетить местную администрацию и получить разрешение на продажу своей комнаты.
Определяем цену
Для начала вам нужно определить, за сколько вы сможете продать вашу комнату. Для этого можно обратиться к оценщикам или в риэлторские агентства, только будьте готовы заплатить за их услуги. Бесплатный вариант — провести мониторинг самостоятельно. Изучите объявления на сайтах по продаже недвижимости. Найдите комнаты, похожие на вашу по характеристикам, площади, состоянию ремонта, местоположению и инфраструктуре района. Затем выведите среднюю цену. Заложите некоторую сумму для возможного торга.
Находим покупателя
Хотя на комнаты нет большого спроса, найти покупателя все же можно. Особенно это относится к крупным городам, которые привлекают большое количество студентов и работающих людей. Им нужно где-то жить, а на покупку квартиры пока нет денег. Приобретение комнаты может стать хорошей альтернативой для такой категории людей.
Найти покупателя можно самостоятельно, разместив объявление на сайтах в интернете. Другой вариант — обратиться к риэлтору: он займется рекламой вашего объекта, а также будет показывать вашу комнату потенциальным покупателям. Это сэкономит ваше время, но не деньги, услуги риэлтора придется заложить в бюджет. Также вы можете поискать покупателя среди родственников и знакомых.
Если вы все же нашли стороннего покупателя и достигли согласия относительно цены, порядка оплаты, не спешите заключать договор и принимать залог. Потому что у вас есть соседи. Если не учесть их права, то сделка может быть признана недействительной.
Общаемся с соседями
Согласно закону, у собственников других комнат в квартире есть преимущественное право выкупа вашей комнаты. Поэтому, собираясь продать комнату, вам нужно сначала предложить купить ее им. Иначе сделка просто не будет зарегистрирована в Росреестре. И если даже по какой-то случайности сделку зарегистрируют, соседи вправе оспорить ее через суд, и вам придется возвращать покупателю деньги.
Можно устно предложить соседям купить вашу комнату по определенной цене. Возможно, ее захотят купить несколько соседей. Выбирать покупателя — ваше право. При этом никаких преимущественных прав на цену покупки у соседей нет.
Если никто из соседей не захотел купить вашу комнату по выставленной вами цене, то они должны написать вам отказ от покупки и оформить его у нотариуса. Оплачиваете услуги нотариуса, естественно, вы. Из документов нужны будут только паспорта. После получения отказов от всех соседей смело можете продавать свою комнату кому хотите. Однако если дело только в цене, то, возможно, вам стоит пойти на уступки и снизить цену. Потому что, как мы уже говорили, найти покупателя на комнату непросто, да и сама юридическая процедура сделки с соседями будет гораздо проще, чем в случае с посторонними людьми.
Важно! Если в квартире прописан инвалид или несовершеннолетний ребенок, вам нужно получить разрешение на продажу комнаты у органов опеки. Попросите, чтобы родители или опекуны сами получили такое разрешение для вас. Если они не захотят, напишите им заказное письмо и изложите в нем просьбу повторно. В течение месяца ждите ответа. Не получив его, можете считать, что отказ получен. Главное — в качестве доказательства сохраните квитанцию почтового отправления.
Что делать, если соседи против того, чтобы вы продавали комнату, но и не хотят сами ее приобрести? Выход есть. Вам нужно направить каждому собственнику других комнат в квартире заказное или ценное письмо с описью содержимого. Причем, согласно закону, неважно, получили ли соседи ваши письма, главное — иметь доказательства, что вы их отправили. Если собственник соседних комнат сами не живут в комнате, а сдают их кому-то в аренду, нужно направить им письма по месту проживания.
Важно! В извещении обязательно должна быть указана действительная цена продажи комнаты, а также описаны ее характеристики.
Соседи должны дать письменный ответ с отказом приобрести вашу комнату. Если же они не откликнутся на письма в течение месяца, это автоматически будет означать, что они отказываются покупать у вас комнату (статья 250 Гражданского кодекса РФ). А почтовая квитанция послужат вам доказательством в случае, если позднее они начнут возмущаться и даже захотят подать в суд. Дело они проиграют.
Важно! Вы не можете продать комнату по цене ниже той, которая была указана в извещениях, отправленных соседям. Если соседи узнают, что ваша комната была продана третьим лицам по более низкой цене, то могут оспорить сделку. Часто продавцы предлагают написать в договоре более низкую цену, чтобы избежать больших налогов. Однако в случае с комнатой вы рискуете.
Важно! Конечно, соседи могут попытаться доказать незаконность таких сделок, но сделать это им будет очень сложно. Прибегать к таким вариантам все же следует в крайнем случае, лучше действовать законным прямым путем.
Заключаем договор и регистрируем нового собственника
Список необходимых для заключения сделки и передачи права собственности документов:
Договор купли-продажи комнаты.
Передаточный акт.
Паспорта всех участников сделки.
Согласие супруги или супруга продавца на продажу (если продавец в браке).
Сведения о соблюдении преимущественного права (доказательства уведомления или нотариальные отказы, разрешения органов опеки).
Выписка на продаваемую комнату из ЕГРН (или свидетельство о праве собственности).
Технический план комнаты.
Справка о том, что вы выписали всех жильцов из комнаты.
Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ.
Квитанция об оплате госпошлины (2 тысячи рублей).
Итоги
Итак, продать комнату в коммунальной или многокомнатной квартире быстро можно соседям. Если же они отказываются приобрести ее, то следует действовать согласно закону и соблюдать правила продажи, описанные в этой статье.
Ammis недвижимость