Шесть сайтов, которые помогут проверить продавца квартиры
Угроза приобрести квартиру, с которой в будущем возникнут те или иные юридические проблемы, сохраняется и сегодня. Сократить правовые риски при покупке жилья можно самостоятельно. Просто нужно знать, как проверить объект недвижимости и его продавца с помощью интерактивных сервисов.
ПРЯМАЯ И ЯВНАЯ УГРОЗА
Проверка правовой легитимности сделки остается одной из предоставляемых агентами услуг. Однако не все те, кто называет себя риэлторами, являются отличниками юридической подготовки и образцами добросовестности. Поэтому инструкция, что и как следует проверять в приобретаемом объекте, не будет для покупателя лишней.
Итак, при проверке юридической чистоты объекта необходимо прояснить, какие связанные с ним подводные камни могут впоследствии обнаружиться. Исследуется история перехода квартиры от собственника к собственнику, количество зарегистрированных в ней лиц, налоговые и коммунальные долги, наличие исковых требований и вероятность притязаний третьих лиц. Далее, проверяется сам продавец: его дееспособность и полномочия на совершение сделки.
При этом с каждым годом все больший объем проверок можно организовать онлайн.
ЧЕМ ПОМОЖЕТ РОСРЕЕСТР
Первым и главным интернет-ресурсом для различного рода проверок служит портал Росреестра.
«Здесь содержится большой массив информации по приобретаемому объекту недвижимости, – уточняет ведущий юрист Алина Ведерникова. – Мы можем отследить юридическую историю объекта от первого до последнего правообладателя, зарегистрированного в ЕГРН. И получить сведения обо всех переходах права на объект».
Для покупателя на сайте Росреестра актуальны два подраздела. Для онлайн-запроса нужно зайти в окно «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» и вписать в соответствующую графу кадастровый номер объекта или фактический адрес. В ответ сайт выдаст базовую информацию по объекту.
Если полученных данных покажется недостаточно, за так называемой полной выпиской по выписанной продавцом доверенности следует обратиться в «Получение сведений из ЕГРН».
Далее следует переход в «Получение сведений из ЕГРН о правах на недвижимое имущество и совершение сделок с ним». И, наконец, в раздел «Подать запрос на получение сведений из ЕГРН». Правда, за услугу придется платить пошлину.
Напомним, с 15 июля 2016 года выписка из ЕГРН является единственным документом, который подтверждает право собственности и содержит всю информацию по переходу прав и обременениям на объект недвижимости.
«Сроки предоставления различных выписок – от нескольких минут в Федеральной государственной информационной системе (ФГИС) до нескольких рабочих дней, если мы говорим о выписках, которые предоставляет непосредственно сам Росреестр и которые обрабатываются вручную государственными регистраторами»
ПРОВЕРЯЕМ ПАСПОРТ
Росреестр при оформлении сделки проверяет паспорта и, если выявляет недействующий документ, обычно просто не регистрирует переход права собственности.
Поэтому покупателю следует заранее самостоятельно проверить в сети действительность паспорта продавца.
Это можно сделать на официальном сайте ГУ по вопросам миграции МВД. В разделе «Проверка документов» нужно выбрать сервис «Проверка действительности паспорта гражданина РФ», в соответствующих полях указать его серию, номер и дату выдачи.
«За прошлый год в нашей компании на тысячу сделок было выявлено более десяти недействительных паспортов собственников, – Причины разные: начиная от бытовой забывчивости, когда граждане не удосуживаются поменять паспорт после сорокапятилетия, до попыток использовать украденный паспорт».
В свою очередь, юрист по недвижимости Юлия Плетнева в публичных выступлениях не устает подчеркивать, что также не помешает проверить паспортные данные предыдущего собственника, если квартира недавно продавалась.
ЧТО ПОДСКАЖУТ СУДЕБНЫЕ ПРИСТАВЫ
Следующим ресурсом, позволяющим лишний раз удостовериться в порядочности продавца, является сайт Федеральной службы судебных приставов. В разделе «Сервисы» имеется подраздел «Банк данных исполнительных производств». И, например, по ФИО и году рождения можно узнать о принятых в отношении гражданина-должника мерах.
Уточним: судебный пристав-исполнитель создает исполнительное производство по решению суда. Например, об аресте квартиры. И далее информация об этом аресте отражается на сайте регионального управления ФССП. Следующим шагом пристав должен направить уведомление в Росреестр о наложении ареста на имущество, но, бывает, не спешит. Таким образом, информация в Росреестре может оказаться несколько устаревшей.
«Нужно понимать, что не всегда информация об обременениях оперативно поступает от приставов в Росреестр, – напоминает Алина Ведерникова. – В нашей практике был случай, когда сначала состоялась регистрация перехода права собственности, а затем было с запозданием зарегистрировано обременение, обусловленное деятельностью предыдущего собственника».
В то же время, по сформировавшейся судебной практике, с момента вступления решения суда в силу любые действия по отчуждению имущества незаконны. При этом судебный пристав вправе принять обеспечительные меры независимо от суммы задолженности.
Иначе говоря, ограничение на продажу квартиры может появиться из-за суммы долга, в разы меньшей, чем рыночная стоимость объекта. В итоге покупатель только зря потратит нервы и время.
БЕРЕГИСЬ ТАЙНЫХ БАНКРОТОВ
Теперь пришел черед портала «Единый федеральный реестр сведений о банкротстве». Этот ресурс позволяет выявить должников, которые находятся в стадии оформления банкротства. И понятно, что эти физлица уже не вправе свободно распоряжаться своей недвижимостью. Раздел «Поиск должников» находится прямо на главной странице портала.
«Совершение сделок с имуществом этих лиц уже не представляется возможным. А реализацией объектов занимается арбитражный управляющий», – добавляет Алина Ведерникова. Проще говоря, если гражданин скрыл печальный факт, что является банкротом, и продал квартиру, сделка будет признана недействительной.
А СУДЬИ КТО?
Подспорьем в проверке продавца послужит и Государственная автоматизированная система «Правосудие».
Здесь собраны решения судов общей юрисдикции. И через проверку на сайте можно выявить, ведутся ли в отношении собственника судебные разбирательства. «Так, нами за 2018 год было выявлено два объекта из тысячи, по которым велись споры, – рассказывает Алина Ведерникова. – В одном случае граждане не могли мирно разделить наследство. И мы прекрасно понимаем, что произойдет со сделкой в случае аннулирования нотариально заверенного свидетельства».
Во втором случае, по ее словам, спор был связан с лицами, которые оказались зарегистрированы в жилом помещении и добровольно не снимались с учета.
При этом эксперт уточняет, что проверки квартиры только на одном названном сайте может оказаться недостаточно.
В идеале следует просматривать и сайты районных судов. «Для этого необходимо зайти на сайт районного суда и проверить, нет ли регистрации по иску относительно владельца жилья. Полное отсутствие какой-либо информации об интересующем объекте позволит установить, что квартира под арестом не числится», – подсказывают адвокаты
Шестым же небесполезным ресурсом по проверке собственников является Картотека арбитражных дел. Здесь мы имеем дело с предпринимателями-собственниками. Если индивидуальный предприниматель находится в предбанкротном состоянии, опять же появляется риск признания сделок недействительными. И такая угроза отслеживается по большому числу судебных актов на этого собственника.
РЕЗЮМЕ
Со своей стороны генеральный директор АН Александр Гиновкер отметил, что, к сожалению, размещенные в интернете базы данных неидеальны. Их использование не сулит покупателю стопроцентно безупречной сделки. Впрочем, как и проверки «вживую» в бумажных базах.
«Был случай, когда при зачислении денег по сделке на банковский счет паспорт был действительный, а через четыре дня уже нет. И ушло несколько дней на решение этой проблемы, – также вспоминает Александр Гиновкер. – Да и ГАС “Правосудие” далека от совершенства, информация зачастую не исчерпывающая».
Но в целом, отметил эксперт, указанные ресурсы служат неплохим подспорьем при сделках.